8(86133) 3-14-47
8(918) 683-33-39
г.Анапа, ул. Гребенская 92,
Бизнес Центр “На Гребенской”,
3 этаж, офис №307
Самострой и его легализация

Самовольная постройка в соответствии с действующим законодательством не является объектом гражданских прав, в связи с чем ее создание не ведет к возникновению у лица, осуществившего строительство, права собственности на нее. Самовольная постройка не может быть продана, сдана в аренду, иным образом отчуждена либо передана в порядке наследования.

Принципиальным моментом является то, что сам по себе факт регистрации права собственности на самовольно построенный (реконструированный) объект не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В этом случае решение суда о сносе будет являться основанием для прекращения записи о праве собственности на объект.

С исками о сносе самовольных объектов уполномочены обращаться следующие лица:

  • собственник земельного участка, субъект иного вещного права на него (например, права постоянного бессрочного пользования), а также законный владелец участка;
  • любое заинтересованное лицо, которое обоснует нарушение своих прав сохранением самовольной постройки;
  • органы местного самоуправления;
  • прокурор.

По общему правилу, ответчиками по искам о сносе самовольных объектов являются лица, осуществившие самовольное строительство (заказчики по договорам строительного подряда, если строительство велось на основании таких договоров).

Если лицо, осуществившее самовольное строительство, не владеет данным объектом, ответчиком по иску о сносе должен выступать владелец имущества. Если же самовольный объект зарегистрирован за одним лицом, но владеет им другое лицо, оба из указанных лиц подлежат привлечению к участию в деле в качестве соответчиков.

Предметом доказывания по искам о сносе самовольных объектов является факт осуществления строительства (реконструкции) объекта и, соответственно, его самовольность (несоответствие строительства виду разрешенного использования земельного участка, отсутствие разрешения на строительство и т.д.).

В подавляющем большинстве случаев суды удовлетворяют иски о сносе самовольных объектов и обязывают лиц, осуществивших самовольное строительство (владеющих соответствующими объектами), снести такой объект.

Вместе с тем, применительно к осуществлению самовольной реконструкции суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного объекта лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до реконструкции. Как правило, наличие такого условия определяется путем назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы.

В зависимости от конкретных обстоятельств дела ответчик по иску о сносе самовольного построенного (реконструированного) объекта может избрать одну из следующих линий защиты:

  • обосновывать, что объект нежилого назначения был построен (реконструирован) до 01.01.1995, в связи с чем не может в принципе являться объектом самовольного строительства;
  • при наличии права собственности, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения обратиться в суд с иском (встречным иском) о признании права собственности на объект самовольного строительства;
  • при иных правах на землю — обосновывать соблюдение градостроительных регламентов земельного участка, а также доказывать, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
  • в случае предъявления требований о сносе незаконно реконструированного объекта обосновывать, что им осуществлялась не реконструкция, а капитальный ремонт (переоборудование, перепланировка), а также (если оспорить факт осуществления реконструкции не удастся) доказывать, что объект может быть приведен в состояние, существовавшее до реконструкции с тем, чтобы избежать его полного сноса.

Легализация осуществленного самовольного строительства (реконструкции) – это юридически крайне сложная процедура, требующая соблюдения множества законодательных требований и кропотливой работы юристов-профессионалов. Теоретически существуют два способа легализации самовольных объектов: в административном порядке и в судебном порядке.

Административный порядок легализации в настоящее время, по существу, означает необходимость прохождения полной процедуры экспертизы проекта, получения разрешения на строительство, ввода объекта в эксплуатацию, но только после произведенного строительства, а не до, как того требует закон.

Легализация самовольного объекта в судебном порядке предполагает следующие правовые механизмы:

  • признание права собственности на объект самовольного строительства в общем порядке;
  • признание права собственности на объект самовольного строительства в порядке приобретательной давности;
  • противодействие иску о сносе объекта самовольного строительства с целью его сохранения.

Обязательной предпосылкой признания права собственности на объект самовольного строительства в общем порядке является наличие у лица, заявляющего соответствующее требование, права собственности, постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения на земельный участок, на котором находится самовольный объект. Наличие иного титула на земельный участок (в частности, титула аренды) исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку.

Для удовлетворения иска о признании права собственности необходимо соблюдение значительного числа формальных требований, установленных законом и сложившейся судебной практикой.

В частности, на уровне Высшего Арбитражного суда сформирована практика, в соответствии с которой отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Вместе с тем, претендуя на признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, потенциальный истец должен доказать:

1. что им предпринимались меры, направленные на легализацию самовольной постройки, в том числе к получению разрешения на строительство, акта ввода объекта в эксплуатацию.

Анализ правоприменительной практикой показывает, что в качестве таковых действий судами могут быть оценены: получение ГПЗУ, разработка проектной документации, прохождение ею в установленном порядке экспертизы, обращение за разрешением на строительство в уполномоченный орган государственной власти, получение заключений различных компетентных органов о соответствии постройки требованиям по безопасности, градостроительным регламентам и пр., переписка с органами государственной власти, демонстрирующая намерение истца легализовать самовольную постройку.

Если лицу, осуществившему самовольное строительство, было отказано в выдаче разрешения на строительство (ввод объекта в эксплуатацию), суд, рассматривая иск о признании права собственности, должен дать оценку обоснованности такого отказа.

Поскольку вопрос документального подтверждения попыток легализации самовольного объекта является одним из главных, организациям рекомендуется отнестись к нему с особым вниманием, в идеале – поручив его проработку профессиональным юристам;

2. соответствует ли самовольный объект виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен.

Нахождение земельного участка в собственности лица, заявляющего иск о легализации самовольного объекта, само по себе не освобождает его от обязанности доказать соответствие объекта разрешенному использованию земельного участка (а в идеале – в целом, его градостроительному регламенту).

Лучшим доказательством в данном случае будет являться ГПЗУ, содержащий исчерпывающую информацию о градостроительных регламентах участка. Однако, поскольку процесс получения ГПЗУ является достаточно длительным и трудозатратным, на практике истцы ограничиваются предоставлением кадастрового паспорта земельного участка, содержащего его вид разрешенного использования.

3. соответствует ли постройка обязательным требованиям градостроительных и строительных норм и правил и не создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан.

Вопрос о «качестве» самовольной постройки является вопросом, неизбежно возникающим при рассмотрении большинства подобного рода исков.

В соответствии со сформировавшейся судебной практикой истец по иску о признании права собственности на самовольную постройку обязан представить суду доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации.

У потенциального истца существует два способа (на практике применяемых одинаково часто) доказывать наличие приведенных выше обстоятельств: получив соответствующие заключения в уполномоченных государственных и муниципальных органах и учреждениях либо путем назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку (при наличии прочих условий) может быть удовлетворен только если будет доказано, что такая постройка соответствует всем обязательным требованиям и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть заявлен как встречный иск по отношению к иску о сносе данного объекта, а также в самостоятельном порядке. Судебный акт о признании права собственности будет являться основанием для государственной регистрации права собственности на объект.

Лицо, осуществившее самовольное строительство на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке, находится в менее выгодных условиях по сравнению с собственниками земельных участков.

Тем не менее, в настоящее время судебная практика постепенно формируется таким образом, что позволяет арендаторам защищаться от исков о сносе самовольной постройки теми же способами, что используют истцы – собственники земельных участках по спорам о признании права собственности на самовольные объекты: доказывая соответствие объекта виду разрешенного использования земельного участка, подтверждая попытки легализации объекта, предоставляя документы о соответствии объекта требованиям нормативов и его безопасности. В случае удачного завершения спора право собственности на самовольную постройку, безусловно, за арендатором земельного участка признано не будет, но в удовлетворении иска о сносе объекта может быть отказано.

Вместе с тем, любой спор, связанный с самовольными объектами и попытками их легализации, является крайне сложным спором, требующим от лиц, легализующих самовольный объект, кропотливой подготовительной работы, а также высококвалифицированного правового обеспечения.

Юридический центр «Эксперт» оказывает комплекс услуг по анализу статуса самовольных объектов, оценке возможностей легализации самовольной постройки, подготовке необходимых документов, а также (в случае выявления реальных перспектив спора) обращению в суд с соответствующими исками либо представление интересов доверителей по предъявленным к ним искам о сносе самовольной постройки.